Achat et vente par non-résident

Transaction immobilière avec un non-résident canadien

Montréal est une île très prisée par les investisseurs d’Europe (et particulièrement de la France), des Etats-Unis et d’outre-mer en général. Or, l’achat ou la vente d’un condo, une propriété à revenus ou tout autre type d’immeuble entraîne diverses considérations fiscales qu’un acheteur ou vendeur étranger doit connaître. Jean-Patrice Bourguet, courtier immobilier chez Via Capitale du Mont-Royal à Montréal, lui-même d’origine européenne, représente beaucoup d’acheteurs et de vendeurs étrangers et a donc eu à se pencher sur plusieurs ventes par non-résidents. Bien que le texte qui suit s’applique à la plupart des cas de transactions immobilières impliquant un acheteur étranger (non-résident) ou un vendeur étranger (non-résident) dans le cadre d’un achat ou d’une vente à Montréal, des exceptions sont toujours de mises. Ainsi, il est toujours préférable de consulter un professionnel expérimenté en la matière pour le type d’achat ou de vente projeté. À cet effet, Jean-Patrice est un courtier immobilier (autrefois appelé agent immobilier) spécialisé à Montréal dans les transactions avec non-résidents. En effet, Jean-Patrice représente de nombreux acheteurs et vendeurs européens et pourra ainsi vous aider. Jean-Patrice ne travaille qu’avec des notaires et comptables spécialisés en la matière. Pour mieux comprendre les conséquences d’une telle transaction, prenons le cas (i) d’une vente d’un immeuble à Montréal par un européen; et (ii) d’un achat à Montréal par un européen.

(i) VENTE PAR UN FRANÇAIS À MONTRÉAL

Un non-résident qui dispose d’un bien canadien imposable doit obtenir un certificat de conformité délivré par les autorités fiscales. En effet, un bien immobilier situé à Montréal (au Québec) est considéré comme un bien canadien imposable. Ainsi, une demande de certificat de disposition par non-résident auprès du Ministère du Revenu du Québec sera nécessaire en plus de celle faite auprès de l’Agence du revenu du Canada. Ainsi, un vendeur non-résident doit, dans les dix (10) jours suivant la date de signature de l’acte de vente, produire ses demandes de certificats de disposition par un non-résident auprès du gouvernement du Québec et du Canada. À défaut de respecter ce délai, une amende sera réclamée jusqu’à concurrence de $2,500. Pour s’assurer que cette exigence légale d’obtention desdits certificats soit respectée, le notaire instrumentant la transaction retiendra donc dans son compte en fidéicommis à même le prix de vente les sommes nécessaires au paiement de l’impôt découlant de ladite transaction. Après paiement de l’impôt aux deux paliers gouvernementaux et une fois les vérifications fiscales effectuées par ces derniers, il y aura émission desdits certificats. Lorsque ceux-ci auront été remis au notaire, ce dernier pourra alors libérer les fonds retenus revenant au vendeur. En conclusion, dès qu’une promesse d’achat est finale (toutes les conditions étant levées), le vendeur non-résident impliqué doit rapidement informer le notaire choisi par l’acheteur de son statut (le plus tôt possible avant la date de clôture) pour que le notaire en question travaille de pair avec un comptable spécialisé dans le domaine pour la préparation des demandes de certificats.

(ii) ACHAT PAR UN FRANÇAIS À MONTRÉAL

Lorsqu’un Français non-résident achète un immeuble à Montréal, il n’y a pas de telle procédure à suivre (sauf en matière agricole). Il n’a pas à obtenir une autorisation gouvernementale quelconque pour acheter un immeuble. Ainsi, plusieurs français achètent un immeuble à Montréal que ce soit pour y vivre ou y investir. Jean-Patrice Bourguet, courtier immobilier chez Via Capitale du Mont-Royal à Montréal connaît les courtiers hypothécaires et les institutions financières qui sauront offrir des conditions de financement avantageuses à sa clientèle européenne. À cet effet, il faut généralement envisager une mise de fonds correspondant à 35% du prix d’achat. Puisqu’un acheteur français est potentiellement un éventuel vendeur non-résident, certaines astuces peuvent être mises en place pour éviter une telle imposition future. Et si aucune façon possible d’éviter un tel gain en capital futur n’est possible pour ses clients français acheteurs qui craignent une imposition de non-résident lors de la revente, Jean-Patrice leur rappelle que s’il y avait impôt payable sur le gain en capital lors de la revente, c’est parce qu’il y aurait profit lors de la revente!! Le marché immobilier actuel (octobre 2013) étant favorable aux acheteurs, plusieurs acheteurs mandatent Jean-Patrice pour leur trouver le parfait nid pour s’établir. De plus, un acheteur qui mandate un courtier immobilier à Montréal bénéficie d’ailleurs de ses services tout à fait gratuitement. Une tendance actuelle sur le marché des acheteurs européens à Montréal? Oui de répondre Jean-Patrice ! ‘’Beaucoup de mes clients achètent actuellement un condo pour leur enfant venant étudier à Montréal! Cela est très intelligent compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaire qui permette de trouver une propriété coûtant moins cher qu’un appartement locatif. En Europe, on n’hésite pas à aider nos enfants, à investir dans la pierre comme on le dit là-bas… d’autant plus que les Européens ont compris depuis longtemps qu’investir ainsi de leur vivant est financièrement judicieux : un héritage étant sujet à une imposition successorale salée en France ‘’. Jean-Patrice Bourguet, courtier immobilier chez Via Capitale du Mont-Royal reconnaît que si le secteur du Plateau Mont-Royal conserve toujours la côte auprès de sa clientèle, il est content de constater que les européens n’hésitent plus à élargir leur zone géographique de recherche immobilière à Montréal pour y inclure d’autres quartiers vivants notamment les abords du Marché Jean-Talon, Rosemont La Petite-Patrie et le vibrant village gay (l’équivalent du Marais à Paris).